La bonne méthode pour simuler le rendement d'une SCPI

Le rendement d’une SCPI est connu à l’avance, il s’agit du taux de distribution sur valeur de marché ou TDVM. C’est la société de gestion qui la communique au public dans la fiche technique de sa SCPI (société civile de placement immobilier). Cependant, il ne s’agit pas du rendement que vous enregistrez en réalité puisque plusieurs autres éléments vont entrer en compte.

Les éléments à passer au peigne fin

Par exemple, si vous choisissez les SCPI fiscales, vous réduisez votre impôt sur le revenu. Le rendement va donc dépendre non seulement du TDVM mais aussi du montant de la carotte fiscale que vous avez enregistré. La durée du délai de jouissance est aussi à inclure dans le calcul de votre rendement, c’est la période pendant laquelle la SCPI ne distribue pas encore de dividendes, période qui suit immédiatement la souscription.

Les frais prélevés sont aussi à considérer. Votre rendement final sera aussi impacté par votre mode d’acquisition : au comptant ou à crédit. En ce qui concerne ce dernier, évaluez bien l’effet de levier généré afin de dégager la meilleure rentabilité possible. Vous tiendrez aussi compte de la durée du remboursement : elle doit être en adéquation avec la durée du placement. Attention à la fiscalité de votre SCPI : celle-ci dépend de sa localisation (en France ou dans les autres pays qui appliquent une politique fiscale différente). Si vous investissez à travers une assurance-vie, votre rendement ne sera pas celui annoncé par la société de gestion. En effet, ce sera cette-fois-ci le rendement du contrat qui va primer.

Vous avez deux options pour calculer le rendement de votre SCPI :

  • utiliser les outils en ligne
  • faire appel à votre conseiller financier ou à votre gestionnaire de patrimoine

Obtenir plus de détails sur l’investissement en SCPI sur actufinance.fr.

Le calcul du rendement d’une SCPI par la société de gestion

Il est obtenu à partir du montant du dividende total par part, du prix moyen de cette dernière ainsi que du TDVM. En ce qui concerne les dividendes, ils considèrent non seulement ceux des loyers mais aussi ceux qui proviennent du report à nouveau. Les plus-values enregistrées font partie des dividendes perçus dans le calcul du rendement.

Le rendement par catégorie de SCPI

De manière plus générale, ceux qui investissement dans les SCPI de rendement dégagent une meilleure rentabilité. Toujours est-il que, comme expliqué plus haut, la réduction d’impôt issue d’une SCPI fiscale n’est pas à négliger et ce, si la simulation a été bien réalisée dans le but de cibler la meilleure SCPI et le montant de l’investissement puisque la défiscalisation repose sur ce dernier.

En ce qui concerne le TDVM par catégorie de SCPI, celui des SCPI de rendement est de 4.5% à 5%, tandis que celui des SCPI fiscales est d’à peine 3.5%.

Les risques issus de la souscription aux SCPI fiscales

En plus d’enregistrer un TDVM moins attractif, ces dernières sont aussi plus difficiles voire impossible à liquider puisque la réduction d’impôt ne concerne que l’investisseur lui-même. Détenir une SCPI fiscale est donc plus contraignante du point de vue conservation des parts. Attention à bien respecter cette durée imposée au risque de perdre les avantages fiscaux et par conséquent, ruiner le rendement attendu. Les SCPI fiscales sont celles qui utilisent les dispositifs Pinel, Malraux et de déficit foncier.

En revanche, elles sont recommandées pour ceux qui souhaitent se créer un patrimoine immobilier de qualité à moindre coût. Le parc Pinel se compose de biens immobiliers neufs dans les zones tendues, donnant droit à de nombreux avantages qui en proviennent. Le parc Malraux se distingue par les biens anciens classés monuments historiques.

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