Dans quelles conditions peut-on bénéficier de la loi Pinel en SCPI ?

Vous êtes fortement imposé et comptez investir dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ? Vous pouvez en effet réduire votre IR en optant pour les SCPI fiscales. Les SCPI Pinel en font partie : quelles sont les conditions pour pouvoir en bénéficier ?

Les conditions à remplir par la société de gestion

En réalité, vous n’avez qu’à acheter des parts de SCPI, c’est à la société de gestion de se charger du gros du travail ! Plusieurs conditions certes doivent être remplies afin de bénéficier de la loi Pinel. La société de gestion crée un parc immobilier neuf qui devra être éligible par rapport aux exigences suivantes :

  • chaque bien immobilier devra être situé en zone A Bis, A ou B1. Ce sont des zones fortement peuplées, en particulier la zone A Bis qui correspond à la région parisienne, et la zone A qui est celle des grandes agglomérations.
  • le respect des plafonds de loyers : la société de gestion doit calculer le loyer qu’il applique en fonction de ces zones, sachant que celui-ci sera plus élevé dans les communes à forte densité démographique. Ces plafonds sont donc plus élevés pour des biens situés en zone A Bis et A.
  • le respect des plafonds de ressources du locataire : autre contrainte par rapport à la fixation du loyer.La société de gestion ne doit pas dépasser un certain montant par rapport au barème fixé par la loi. Pour cela, il exigera du futur locataire la présentation de sa dernière déclaration fiscale qui mentionnera l’ensemble de ses revenus.

En bref, vous êtes délesté de ces désagréments dès lors que vous investissez dans des SCPI. Vous réduisez votre impôt de 12% pendant 6 ans de détention des parts, de 18% pendant 9 ans et de 21% pendant 12 ans. De plus, vous percevez votre part de revenus locatifs que versera la société de gestion.

Rappelons aussi qu’en investissant en SCPI, vous ne vous chargez d’aucune obligation se rapportant à de quelconques travaux d’entretien et de réparation. Cependant, quelles sont les contreparties de ces avantages ?

Se soumettre aux conditions fixées par la société de gestion

En contrepartie, vous n’avez d’autre choix que de vous conformer aux conditions établies par votre opérateur de SCPI. Par exemple :

  • les frais d’entrée vous seront prélevés, tout comme les frais de gestion. Ceux-ci sont déduits de vos parts de revenus locatifs (appelés aussi dividendes)
  • la société de gestion peut mettre en place différentes stratégies d’exploitation comme le respect du délai de jouissance. Pendant cette période, vous ne percevez pas encore de revenus. Ce délai peut être plus ou moins long et pénalisant, il peut atteindre jusqu’à 3 mois pour certaines sociétés de gestion. Préparez votre calendrier de remboursement de votre crédit sachant donc que vous allez subir une certaine période de carence en revenus locatifs.
  • vous devez vous soumettre aux décisions collectives prises au cours de l’assemblée générale des associés. Il peut s’agir des décisions relatives à la rénovation du parc ou même à sa revente, etc. Rappelons en effet que vous n’êtes pas le seul propriétaire du bien mais uniquement un détenteur de parts de SCPI.

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Quelles sont les autres SCPI défiscalisantes ?

Dans la même famille que les SCPI Pinel, citons aussi les SCPI Malraux et les SCPI de déficit foncier. Les parts émises pour les SCPI Malraux sont toutefois assez limitées puisque les logements exploités eux-mêmes sont des biens plus ou moins rares. En effet, ce sont des immobiliers classés patrimoine historique et implantés en plein centre-ville. Ils doivent ensuite subir des travaux de rénovation afin d’être éligibles.

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