SCPI : investir en direct ou investir en assurance-vie ?

SCPI et assurance-vie sont les deux principaux favoris des Français en ce qui concerne les actifs composant leur patrimoine. L’excellente nouvelle est qu’il est possible d’investir dans ces sociétés civiles de placement immobilier à travers son contrat d’assurance-vie ! La question se pose toutefois : est-il plus avantageux d’investir en direct ou plutôt via ce contrat d’épargne multisupport ? Réponse tout de suite, avec les avantages et les inconvénients pour chaque option.

L’investissement en direct en SCPI

Investir en direct, c’est acheter ses parts auprès de la source émettrice, c’est-à-dire la société de gestion.

Les avantages

Le choix est large, voire illimité : l’investisseur peut opter pour la SCPI qui convient le plus à ses attentes et à sa situation. Par exemple, s’il est fortement fiscalisé, il peut sélectionner les meilleures proposant des carottes fiscales intéressantes (SCPI Pinel, Malraux, etc.). Celles-ci ne sont pas proposées dans les contrats d’assurance-vie. Ces derniers en effet ne sélectionnent que des SCPI de rendement en raison de leur rentabilité élevée.

Par ailleurs, les revenus issus de l’investissement en direct son immédiatement disponibles, et peuvent être utilisés à tout moment à titre de complément de revenus.

Autre avantage : la revente peut être programmée par l’investisseur lui-même, en particulier s’il a choisi une SCPI à capital fixe. Il détermine lui-même le prix à la cession : très avantageux s’il a choisi une SCPI performante et fortement demandée sur le marché.

Dans tous les cas, investir en SCPI c’est échapper non seulement aux contraintes sur le choix des villes où investir mais aussi au calcul du plafonnement des loyers et des ressources. Par exemple, lorsque l’investissement porte sur un bien combiné à un montage fiscal comme cité plus haut.

Les inconvénients

Parmi les inconvénients de l’investissement en direct : la fiscalité des SCPI. L’assiette fiscale est appliquée à 100% par rapport aux dividendes versés, alors qu’elle se limite aux intérêts de retrait dès lors que les revenus sont logés dans une assurance-vie. Nous y reviendrons en détail dans le volet investissement via ce contrat d’épargne très attractif.

L’investissement en assurance-vie

Lorsqu’on investit dans une assurance-vie, c’est l’assureur qui devient l’intermédiaire entre le souscripteur et la société de gestion émettrice de SCPI.

Les avantages

C’est surtout par rapport à la fiscalité que l’investissement en assurance-vie l’emporte. Une déduction du montant des primes de l’impôt du souscripteur s’opère : plus les dividendes versés dans l’épargne sont importants, plus ce dernier défiscalise. La sortie en capital est toutefois fiscalisée selon les dispositions classiques.

Investir en assurance-vie c’est aussi épargner efficacement, pendant au moins une durée de huit ans. L’épargnant n’est donc pas tenté de prélever dans le capital à faire fructifier pendant cette durée fixée, ce qui lui permettra entre autres de profiter de la rentabilité des SCPI. Ceci après remboursement de l’emprunt et des intérêts et après déduction des frais d’entrée par exemple. Le rendement est également meilleur par rapport à l’investissement en direct.

Les inconvénients

Du fait du respect de cette durée minimale de huit ans, le blocage du capital fait donc partie de l’inconvénient de ce type de placement. De plus, le souscripteur ne peut pas choisir parmi toutes les SCPI proposées sur le marché. Celles des assureurs sont limitées et se composent uniquement de SCPI de rendement.

Acheter des SCPI via l’assurance-vie, c’est aussi en quelque sorte s’acquitter de plus de frais. Il y a ceux que la société de gestion applique à l’origine, puis ceux de l’assureur proprement dit. Un contrat qui prélève trop de frais n’est donc pas intéressant : faire très attention à ce détail avant toute souscription et notamment si l’on souhaite profiter des dividendes d’une SCPI via les contrats multisupports.

Se référer à scpi-8.com pour plus de détails sur le comparatif SCPI dans l’assurance-vie.

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